होम लोन की ब्याज दरें

होम लोन के नए आवेदकों के लिए बैंक ऑफ इंडिया 7.35% प्रति वर्ष से शुरू होने वाली सबसे कम होम लोन ब्याज दर प्रदान करता है। अधिकांश कस्टमर्स के लिए वहीं बैंक बेस्ट होता है जो सबसे कम ब्याज दरों पर होम लोन ऑफर करता है। हालांकि, बैंक और NBFC आवेदक के क्रेडिट रिस्क असेस्मेंट के आधार पर होम लोन की ब्याज दरें तय करते  हैं।

हां, आप फिक्स्ड रेट से फ्लोटिंग रेट ऑफ इंटरेस्ट में स्विच कर सकते हैं। हालांकि, बैंक/ HFC आमतौर पर बकाया मूलधन की 0.5% को कन्वर्ज़न फीस के रूप में लेते हैं।

एक्सटर्नल बेंचमार्क लेंडिंग रेट (EBLR) रेफरेंस रेट होती है जिसे आरबीआई की रेपो रेट, ट्रेजरी-बिल यील्ड जैसे एक्सटर्नल बेंचमार्क के आधार पर लोन की ब्याज दरों को निर्धारित करने के लिए उपयोग किया जाता है। ईबीएलआर की शुरुआत से पहले, बैंक अपने डिपॉजिट की लागत, ऑपरेटिंग कॉस्ट, कैश रिजर्व रेश्यो जैसे कारकों पर विचार करने के बाद अपने फ्लोटिंग रेट लोन के लिए ब्याज दरें तय करते थे। आरबीआई के दिशानिर्देशों के मुताबिक, बैंकों द्वारा फ्लोटिंग दरों पर दिए जाने वाले सभी रिटेल और एमएसएमई लोन को ईबीएलआर से जोड़ा जाना ज़रूरी है।

भारतीय रिजर्व बैंक की पॉलिसी रेपो रेट के अलावा, होम लोन की ब्याज दरों को निर्धारित करने के लिए बैंक जिन अन्य एक्सटर्नल बेंचमार्क का उपयोग करते हैं, वे निम्नलिखित हैं: 1. फाइनेंशियल बेंचमार्क इंडिया प्राइवेट लिमिटेड (एफबीआईएल) द्वारा प्रकाशित भारत सरकार के 3-महीने के ट्रेजरी बिल यील्ड 2. FBIL द्वारा प्रकाशित भारत सरकार के 6-महीने के ट्रेजरी बिल यील्ड 3. एफबीआईएल द्वारा प्रकाशित अन्य बेंचमार्क मार्केट इंटरेस्ट रेट।

आपके बैंक/ एचएफसी द्वारा उपयोग की जाने वाली एक्सटर्नल बेंचमार्क दरों में होने वाले बदलाव और वे कितने समय में ब्याज दरों में बदलाव करते हैं, उसी के मुताबिक आपके ईबीएलआर-आधारित होम लोन की ब्याज दरों में बदलाव होता है। RBI के दिशानिर्देशों के अनुसार बैंकों को अपनी EBLR से जुड़ी ब्याज दरों को 3 महीने में कम से कम एक बार रीसेट करना होगा।

बैंक अपने होम लोन की ब्याज दरें निर्धारित करते समय अपने ईबीएलआर में स्प्रेड और क्रेडिट रिस्क प्रीमियम को जोड़ते हैं। बैंक अपने होम लोन आवेदकों के लिए क्रेडिट रिस्क प्रीमियम निर्धारित करने के लिए उनके क्रेडिट स्कोर, वो कहां काम करते हैं, बिज़नेस प्रोफ़ाइल, इनकम आदि पर विचार करते हैं। क्रेडिट स्कोर अधिक होने से ये पता चलता है कि आवेदक ने अभी तक लोन ईएमआई और अन्य क्रेडिट बिलों का भुगतान समय पर किया है और इससे बैंक/ लोन संस्थानों के लिए क्रेडिट रिस्क भी कम होता है। इसलिए कई बैंक अधिक क्रेडिट स्कोर वाले उधारकर्ताओं से कम क्रेडिट रिस्क प्रीमियम वसूलते हैं जिससे ऐसे आवेदकों के लिए होम लोन की ब्याज दरें भी कम होती हैं।

एक्सटर्नल बेंचमार्क लेंडिंग रेट के संबंध में आरबीआई के दिशानिर्देशों के मुताबिक, अगर लोन अवधि के दौरान उधारकर्ता के क्रेडिट रिस्क के मूल्यांकन में कोई महत्वपूर्ण बदलाव होता है तो बैंक क्रेडिट रिस्क प्रीमियम को बदल सकते हैं।

आरबीआई के दिशानिर्देशों के अनुसार, आपका बैंक आपके होम लोन की ब्याज दर निर्धारित करने के लिए इस्तेमाल किए गए स्प्रेड के अन्य घटकों को तीन साल में एक बार बदल सकता है।

हां, अगर आप अपने परिवार की किसी कमाने वाली महिला सदस्य को सह-आवेदक के रूप में जोड़ते हैं तो इससे आपको कम ब्याज दर पर होम लोन मिल सकता है। एसबीआई, एचडीएफसी बैंक, यूनियन बैंक ऑफ इंडिया, बैंक ऑफ इंडिया जैसे बैंक महिला आवेदकों को ब्याज दर में 0.05% की छूट प्रदान करते हैं।

मौजूदा होम लोन कस्टमर्स अपनी बकाया लोन राशि को कम ब्याज दर या बेहतर शर्तों की पेशकश करने वाले नए बैंक/HFC को ट्रांसफर कर सकते हैं। ब्याज दर कम होने से उनकी ईएमआई और कुल ब्याज लागत कम हो जाएगी। बैलेंस ट्रांसफर करने वाले कस्टमर्स आवेदन प्रक्रिया के दौरान अपनी लोन अवधि को कम करने का विकल्प भी चुन सकते हैं। हालांकि, ऐसा करने से आपके लोन की ईएमआई भी बढ़ जाएगी। इसलिए, छोटी अवधि तभी चुनें जब आप अपने संशोधित होम लोन ईएमआई का भुगतान करने में सहज हों। अपने ब्याज के बोझ को कम करने का एक और तरीका यह हो सकता है कि जब भी संभव हो अपने होम लोन का पार्ट प्रीपेमेंट करें। अपने होम लोन का समय से पहले भुगतान करने वालों के पास आमतौर पर दो विकल्प होते हैं – अवधि या ईएमआई में कमी। ईएमआई कम करने का विकल्प चुनने वालों को समान शेष अवधि जारी रहेगी। इसी तरह, कम अवधि का विकल्प चुनने वालों की ईएमआई कम हो जाएगी। होम लोन कस्टमर्स जो अपने ब्याज के बोझ को और कम करना चाहते हैं, उन्हें छोटी अवधि का विकल्प चुनना चाहिए क्योंकि इससे ब्याज लागत में बचत होती है।

अधिकांश ग्राहकों को उस बैंक या HFC से होम लोन लेना चाहिए जो सबसे कम ब्याज दरों पर होम लोन प्रदान करता हो जिससे वे कुल ब्याज लागत में बचत कर सकें। वर्तमान में बैंक ऑफ इंडिया 7.35% प्रति वर्ष से शुरू होने वाली सबसे कम होम लोन ब्याज दर प्रदान करता है। हालांकि, बेस्ट होम लोन प्रदान करने वाले बैंक और HFCs की तलाश करते समय इंटरेस्ट रेट के अलावा, लोन अवधि, राशि, एलटीवी रेश्यो, डिस्बर्समेंट और प्रोसेसिंग फीस जैसे कारक महत्वपूर्ण हैं जिनपर आपको विचार करना चाहिए।

आवेदक को कितनी राशि तक का लोन मिल सकता है यह उसकी भुगतान क्षमता, ईएमआई/एनएमआई रेश्यो और एलटीवी रेश्यो के आधार पर बैंक और एचएफसी निर्धारित करते हैं, जो बैंक की क्रेडिट रिस्क पॉलिसी के अनुसार अलग-अलग होती है। होम लोन राशि का अनुमान लगाने के लिए, ग्राहक बैंक की वेबसाइट पर होम लोन एलिजिबिलिटी कैलकुलेटर का उपयोग कर सकते हैं या पैसाबाज़ार जैसे ऑनलाइन फाइनेंशियल मार्केटप्लेस की मदद लें सकते हैं।